Frais illégaux : J’accuse… les voleurs de poules en col blanc

Frais illégaux locataire - col blanc couv

Si comme moi vous êtes locataire et que vous avez un « cabinet de gestion » comme intermédiaire entre le propriétaire et vous, allez vite chercher votre dernière quittance de loyer car nous risquons d’y trouver certaines choses intéressantes…

Avant d’aller plus loin dans l’article : oui c’est les fêtes de fin d’année et j’aurai pu choisir quelque chose de plus positif mais bon, c’est un article coup de gueule suite à une mésaventure personnelle qui clôturera cette année 2014 : tout comme Emile, j’accuse… les voleurs de poules en col blanc.

Coup de gueule donc, contre une partie de ces intermédiaires que sont les cabinets de gestion et autres agences immobilières qui ont apparemment pris l’habitude de facturer tout et n’importe quoi, y compris ce pourquoi ils sont déjà payés par le propriétaire, voir ce qui est clairement stipulé par la loi comme étant des frais illégaux.

A quoi ça sert un cabinet de gestion ?

Loin de moi l’envie de verser dans le poujadisme : tous les cabinets de gestion ne sont pas adeptes de ces pratiques et la plupart sont utiles et font bien leur travail. En quoi consiste-t-il justement?

Le rôle d’un cabinet de gestion est de faire le tampon entre le propriétaire de l’appartement qui a acheté un bien dans le but de faire un investissement locatif mais qui n’a parfois ni le temps ni l’envie de s’occuper de sa gestion qui peut être lourde, surtout si l’on en a plusieurs : démarches administratives, établissement de quittances, comptabilité, trouver des locataires, faire un état des lieux etc.

Ces propriétaires font donc généralement appel à un cabinet de gestion (qui ne s’occupe que de la gestion donc) ou à une agence immobilière qui en plus de mettre en location l’appartement et de faire les visites, peut également s’occuper de la gestion de celui-ci.

Ce service coute généralement entre 6 et 8% des revenus générés par l’appartement, le prix de la tranquillité en quelques sortes pour le propriétaire qui paye ce service.

C’est un élément très important : le client du cabinet de gestion est le propriétaire et uniquement le propriétaire : à partir de là tous frais de fonctionnement que ce cabinet vous facture fait partie des frais illégaux !

Frais administratifs, frais de relance…

Parmi ces frais illégaux potentiellement inscrits sur votre quittance de loyer, vous avez :

  • Les frais administratifs
  • Les frais d’établissement d’une quittance de loyer
  • Les frais de relance si vous avez du retard dans le paiement du loyer
  • Les frais de dossier
  • Les frais d’établissement d’état des lieux
  • Etc.
Frais illégaux locataire - quittance loyer

Dans cet exemple on voit que le détail se résume au loyer et aux charges, tout ce qui vient s’y ajouter à de fortes chances d’être des frais illégaux.

En gros, ce que font certains cabinets de gestion (c’est le cas du mien par exemple, d’où l’article…) c’est qu’ils vous facturent ce pourquoi le propriétaire les paye déjà ou qu’ils n’ont tout simplement pas le droit de facturer : des frais illégaux.

La loi encadre strictement ces frais qui sont donc considérés comme des frais illégaux depuis la loi 89-462 datant de… 1989 et mise à jour régulièrement, la dernière fois en Mars 2014.

Voici un condensé des frais illégaux sur le journal officiel, même s’ils sont inscrits sur votre bail et que vous les avez signé, vous ne devez pas les payer, quoi qu’en dise votre gestionnaire : le contrat d’un gestionnaire est subordonné aux lois du pays, et celles-ci sont en votre faveur.

Un voleur de sac à main en col blanc

Pourquoi les cabinets gestion ou les agences immobilières se permettent-elles de facturer ces frais illégaux aux locataires en total mépris de la loi ?

La loi étant prodiguée depuis plus de 25ans, impossible pour les agences et cabinets de gestion de se réfugier derrière la nouveauté !

Non, nous avons tout simplement là affaire à du vol et bonne due forme, de petits gains glanés sur la faiblesse d’autrui, comme un voleur de sac à main en col blanc qui détrousse une grand mère quand il en a l’occasion en sirotant un cocktail simple mais redoutablement efficace.

Frais illégaux locataire - col blanc

Sous des apparences sérieuses se cachent parfois des voleurs de poules

Recette des frais illégaux facturés aux locataires :

  1. Prenez un locataire ignorant ses droits et content d’avoir enfin trouvé son appartement après un parcours du combattant et accordant aveuglément sa confiance dès qu’il aperçoit un col blanc.
  2. Ajoutez des frais illégaux aux montants relativement faibles : 3€ par ci, 2€ par là. Ces montants étant faibles, le locataire ne sera pas regardant : « Oh ça va, c’est juste 3€… »
  3. Mettez des termes aussi génériques que « Frais administratifs » ou « frais de dossier » afin qu’il ne comprenne rien au contenu
  4. Mettez ces frais illégaux directement sur la quittance de loyer en compagnie des « vrais » frais comme le loyer ou les charges, ainsi le locataire n’osera pas les contester.
  5. Multipliez l’opération sur tout votre portefeuille tous les mois : 3€ x 12 mois x plusieurs centaines voire milliers de clients pour les grosses agences et vous obtenez un joli pactole.

C’est de l’arnaque pure et simple : on joue sur la naïveté et l’ignorance des locataires pour leur faire payer des frais illégaux.

Comment dès lors s’attendre à autre chose en retour que de la suspicion, une réputation de voleurs de poules ou de vautours et une réputation des moins enviables ? Que penseriez-vous de votre voisin s’il vous volait ne serait-ce qu’un euro dans votre poche dans l’ascenseur?

Que penser également du rôle des pouvoirs publics ? Si la loi était réellement dissuasive et que les sanctions étaient appliquées et suffisamment dissuasives, de telles pratiques auraient disparu par peur de la sanction : une sanction élevée ce n’est pas uniquement de la répression, c’est aussi de la prévention.

Que faire si mon agence me facture des frais illégaux ?

Tout d’abord, analysez votre quittance de loyer : si vous y voyez des lignes que vous ne comprenez pas n’hésitez pas à appeler votre agence et demander des explications.

Si on vous facture ce genre de frais illégaux, n’hésitez pas alors à demander à votre cabinet de gestion la suspension immédiate de ces frais en nommant la loi citée plus haut, n’hésitez pas également à demander le remboursement de ces frais s’ils vous sont facturés depuis un moment.

Cela peut paraitre anodin de devoir se battre pour de petites sommes mais il s’agit d’une question de principe et également d’intérêt général.

Tout d’abord, ces sommes ne sont pas si petites que ça : 3€ / mois sur un bail de 3 ans font 108€, je ne sais pas vous mais je préfère faire plaisir à ceux que j’aime qu’à une agence immobilière qui me prend pour une vache à lait.

Ensuite, plus vous serez nombreux à connaitre vos droits et à les faire respecter, moins on verra ce genre de comportement de la part des intermédiaires peu scrupuleux qu’il convient de dénoncer de manière publique.

Pour finir, à l’intention des gestionnaires : vos locataires d’aujourd’hui seront peut-être vos clients de demain, pensez-y.

6 Commentaires

  1. Pépa

    Bonjour,

    La taxe ordure ménagère n’est pas comprise dans les charges. C’est donc normal qu’il y ait une ligne en plus. Je dirai même que tu peux t’estimer heureux, souvent, ca tombe en une fois en Janvier…
    Pour le reste de l’article, c’est très vrai. Soyez attentif par rapport à ces agences ( coucou Foncia ), c’est la seule façon pour que les pratiques changent et que les vrais professionnels soient reconnus.

  2. C.

    Excellent article, merci !

  3. Didier-Fabrice

    Bonjour,

    J’ajouterai à la réponse de Combattre La Crise que s’agissant d’une provision elle doit bien faire l’objet d’une régularisation (en location meublée il est possible de facturer des charges forfaitaires si le bail les mentionne)

  4. Francois

    Merci et bravo encore pour le blog !

  5. Combattre La Crise (Auteur de l'article)

    @François : les taxes d’ordures ménagères est un impot que paye le propriétaire à la commune qui assure le traitement des déchets, poubelles, tri… cette taxe est bien récupérable auprès du locataire, il est en droit de le redemander au locataire par la suite, c’est ce qu’on appelle les charges « récupérables » auprès des locataires.

    Cependant, le montant est généralement inclus dans les charges avec les autres frais comme le chauffage s’il est central, l’eau, l’ascenseur… vous devriez donc appeler votre agence pour vérifier que cette ligne n’est pas comptée 2 fois (dans les charges et seule)

    Sinon, bravo pour les frais de quittances, ce sont les plus fréquents effectivement.

  6. Francois

    Bonjour Cher Bloggeur (désolé je ne connais pas votre nom ;-))
    Merci pour cet article. Effectivement, j’ai réussi à me faire rembourser de frais de quittance au bout d’un an de location, je m’en suis rendu compte seul, alors que cela était pratiqué depuis toujours par mon bailleur. J’ai immédiatement transmis l’info aux autres locataires.
    Par contre j’ai toujours une ligne dans ma quittance que je ne comprends pas « provision ordures ménagères ». Je ne sais pas à quoi cela correspond et surtout je n’en retrouve pas mention dans le récapitulatif des charges générales que je reçois tous les ans. Auriez-vous une idée de savoir à quoi cela correspond-t-il ?
    Merci
    François

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