immobilier : Est-ce (enfin) le moment ?

immobilier - toulouse

Ceux qui suivent le blog depuis un moment le savent : je n’ai pour le moment aucun actif de type immobilier, ni d’investissement locatif dans un appartement, ni d’immeuble ni de SCPI.

Ce n’est pourtant pas faute de m’intéresser au sujet, d’avoir lu une quantité de blogs, de livres et d’analyses dédiée au sujet : c’est plus fort que moi, mon instinct d’investisseur m’a depuis plusieurs années dit de m’en éloigner au profit des valeurs mobilières notamment.

Immobilier : les taux chutent, les prix baissent

Oui mais voilà, dans l’investissement comme dans la vie, il ne faut pas être têtu et savoir analyser au plus juste les situations : autant je persiste à croire qu’il n’était pas intéressant jusque là d’investir dans l’immobilier pour des raisons évidentes de coût à l’achat, je suis entrain à nouveau de me pencher sur la question pour plusieurs raisons :

Tout d’abord, les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas et nous sommes probablement dans une des périodes les plus favorables sur ce plan, dommage de ne pas en profiter à priori. Pourtant au final, l’influence du taux même si elle est non négligeable reste secondaire par rapport au prix de l’investissement immobilier. On dit souvent qu’on peut renégocier son taux mais pas son prix d’achat, ce qui est tout à fait juste.

Ensuite, les prix continuent de longuement baisser, à coup de -0,8% par mois et selon les régions. Il faut désormais 23ans de revenus moyens pour acheter un bien immobilier, contre 33ans il y a de cela 3ans. Conjuguée à la baisse des taux, l’économie réalisée est substantielle.

Immobilier : investir, oui mais ou?

Ca c’est la théorie, maintenant la pratique.

Pour ceux comme moi qui vivent à Paris ou en région Parisienne, l’équation que tout investisseur en immobilier recherche à savoir l’autofinancement (les loyers couvrent le montant du crédit & impots) semble encore très loin d’être possible malgré l’amélioration de la situation.

Reste alors l’investissement dans d’autres grandes villes comme Montpellier ou Toulouse, pas toujours simple à distance mais il existe désormais certains sites spécialisés dans l’immobilier neuf toulousain par exemple qui peuvent être utile dans votre recherche à condition d’avoir le minimum de réactivité nécessaire pour les visites : les bonnes affaires ne restent jamais longtemps sur le marché.

immobilier - toulouse

The best way to win – Toulouse. (To win, to lose, ça c’est de l’humour)

D’après mes premiers coup d’oeil donc : fuir la région parisienne, et rechercher dans une ville de province facilement accessible, pour laquelle la demande locative est forte (étudiants, bassin d’emploi) et que vous connaissez de préférence afin d’éviter d’acheter dans le pire quartier de la ville : on dit souvent qu’en immobilier il y a 3 règles : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

Immobilier : l’état n’aide pas les investisseurs

A la situation compliquée en île de France, il y a également quelque chose qui m’agace profondément : une des raisons pour laquelle je me suis toujours tenu éloigné de l’investissement immobilier est que l’état ADORE venir y mettre son nez et changer les règles du jeu en permanence.

L’immobilier est l’un des investissement préférés des Français, mais en plus d’être un investissement, il représente aussi l’un des besoins essentiels de nos concitoyens : se loger. Les politiques de gauche et droite en font donc des tonnes : favoriser la construction, favoriser l’accès au logement, favoriser l’investissement, réduire les niches fiscales, chaque gouvernement impose sa priorité et donc ses plans : les fameux dispositifs robien, scellier, duflot…

Le souci est qu’il est devenu totalement impossible d’avoir une vision long terme, indispensable à tout bon investisseur : dans un environnement incertain, celui-ci va donc établir des plans de financement, d’investissement sur plusieurs années, calculer des retombées… qui ne verront jamais le jour, faute aux régles du jeu en perpetuel changement.

En conséquence, les professionnels se regroupent sur des plateformes comme Unis pour dénoncer ces dérives qui compliquent la vie des professionnels, mais aussi des particuliers investisseurs que nous sommes.

Et pour conclure?

Sans vouloir faire dans le péremptoire, il me semble que la situation est plus favorable qu’elle ne l’était dans les 5 dernières années pour les investisseurs (ou ceux qui veulent le devenir!) mais que l’incertitude législative et la rentabilité toujours catastrophique de ma région complique sérieusement les choses.

Pourtant, il y a à mon sens des choses à faire en province ou la folie des prix est moins violente qu’à Paris et ou la demande locative est toujours présente, à surveiller.

6 Commentaires

  1. Raphael

    Hello,
    Le taux a effectivement énormément chuté l’an passé et il est encore plus attractif en 2016. Tu as néanmoins raison concernant le fait qu’il faut bien analyser le marché et les régions avant de se lancer dans un investissement. Si je ne m’abuse, c’est le locatif qui séduit le plus de Français actuellement.
    À bientôt

  2. Chris

    Il faut en profiter, à savoir si les taux ne vont pas remonter d’un coup ou autre. Je compte personnellement investir dans les mois à venir, je ne pense pas que les taux vont augmenter d’un coup…

  3. Rafael

    Très bon point de vue, j’étais moi aussi persuadé qu’investir dans l’immobilier était une perte de temps et au final, des années plus tard, je me retrouve en plein dedans, comme quoi =) Il faut constamment être à l’écoute du marché et saisir de nouvelles opportunités, ces taux bas en sont la preuve.

  4. Thomas M

    Il est vrai qu’il serait dommage de passer à côté de ces taux bien faibles… J’évite personnellement d’investir dans l’immobilier en France mais plutôt au Portugal où les prix sont nettement moins élevés…

  5. Combattre La Crise (Auteur de l'article)

    @Didier: merci pour tes remarques, même si nous ne sommes pas d’accord c’est toujours agréable de lire un argumentaire clair.

    En vrac voici quelques élements de réponse :

    – Je ne dis pas qu’il y a des moments ou il faut absolument investir, comme tu le dis il n’y a que des cas particuliers et si tu tombes sur quelqu’un qui brade à -30% son bien, tu fais tout de même une bonne affaire même au sommet de la bulle. Non la réflexion concerne simplement la probabilité de trouver une bonne affaire, c’était par exemple beaucoup plus simple entre 1997 et 2003 qu’en ce moment. Quand trouver une bonne affaire relève du miracle, on peut alors parler de période moins propice qu’une autre.

    – Tu peux voir l’immobilier de deux façons effectivement : achat-revente ou investissement sur le long terme. Je considère que se constituer un patrimoine et être indépendant financièrement se fait surtout avec la deuxième méthode, la première ressemble plus à une activité commerciale et au bout de quelques affaires, tu es d’ailleurs considéré comme marchand de biens, avec les contraintes que ça implique. Et quand tu fais de l’investissement locatif, l’autofinancement est indispensable, sinon ça s’appelle un hobbie, pas un investissement ;)

    – Etant libéral, je suis effectivement assez sensible sur le sujet de l’interventionnisme d’état ! Au delà des noms des dispositifs de défiscalisation, je peux également citer : les diverses politiques du logement, les diagnostics nécessaires qui explosent et font passer la durée moyenne des transaction de 3 à 4 mois, le plafonnement du loyer dont tu as parlé, l’interdiction de la location saisonnière sous pression des lobby hôteliers (Ah, Paris…) les crédits d’impôts, les réglementations en terme de sécurité (jusqu’à la contenance des chasses d’eau donc…) qui font exploser le cout de construction et donc les prix de vente, les intérêts d’emprunts déductibles ou non, le déficit foncier…

    C’est tout simplement le domaine d’investissement le plus interventionniste, réglementé et illiquide que je connaisse, je confirme donc que j’ai du mal à y mettre les pieds, même si les avantages sont aussi nombreux!

  6. Didier-Fabrice

    Bonjour,

    Je ne suis (forcément) pas tout à fait d’accord avec toi. Je ne pense pas qu’il y ait réellement des moments totalement opportuns et d’autres totalement inopportuns pour investir sur une classe d’actif.
    Même lorsque la bourse est euphorique si on mise sur le mauvais cheval, cet investissement là n’était pas opportun.. De même qu’on n’investit pas en bourse mais sur l’action Eurotunnel ou Total on n’investit pas en immobilier mais sur l’appartement 3B au deuxième étage du 44 des champs Elysées à Trifouillis-les-Oies.

    Reste qu’en effet selon sa stratégie il y a bien sûr des moments plus opportuns que d’autres et qu’en fonction de la stratégie ce ne sera pas les mêmes moments. Ainsi tu considères que la baisse des prix est l’opportunité parce que tu te bases sur le rendement généré par les loyers ; en revanche si on mise sur une plusvalue à la revente à relatif court terme il est évident que l’achat était plus opportun quand les prix continuaient de monter.

    Deuxième point qui me gêne je ne comprends vraiment pas pourquoi les modalités d’investissement devraient forcément être différentes selon la classe d’actif. Ainsi pourquoi diantre l’autofinancement doit être absolument la condition sine qua non d’un investissement dans l’immobilier ? Il faut avoir à l’esprit qu’on peut AUSSI acheter de l’immobilier pour les mêmes raison qu’on achèterait du Berkshire Hathaway et que si ton patrimoine immobilier suit la même évolution ce n’est pas plus idiot d’acheter de l’immobilier plutot que du Berkshire Hathaway. Je t’invite à aller voir deux banquiers pour demander un emprunt de 200K$ sur 20 ans le premier pour financer du BH et le second pour financer un bien dont le loyer ne couvrira que les charges (pour avoir au final les mêmes flux de trésorerie)

    Troisième point : l’interventionisme de l’Etat est également un faux prétexte. Pour reprendre l’exemple des lois de défiscalisation que tu cites, si chaque ministre du logement laisse son nom à un nouveau dispositif il ne s’agit en réalité que de menus ajustements les Perissol, Besson, Borloo (neuf), Robien, Scellier, Duflot et Pinel ont quand même de sacrés faux airs. D’autre part ces dispositifs ne sont pas rétro-actifs ceux qui ont signé dans les délais continuent à imputer leurs amortissements ou réductions d’impôts respectives.
    Paradoxalement c’est du coté des placements financiers qu’on trouve la plus belle trace de rétroactivité avec la PLFSS de 2013 qui finalement a subi un gros détricottage.
    Je t’accorde toutefois que sur Paris intra-muros l’encadrement des loyers a fait planer un joli flou artistique qui commence juste à se dévoiler ce qui a pu refroidir des vélléités d’investissements. Mais n’oublions pas qu’il en va de même pour les transactions financières avec des projets de taxe Tobin.

    Cela dit je te réjoindrai sur un point c’est que même si je ne suis pas en phase avec tes doutes si tu ne sentais pas tu as très bien fait de ne pas franchir le pas

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *