Immobilier : Le point fin 2014

Investissement locatif 2013

L’immobilier fait partie des investissements préféré des français, peut-être même un peu trop : la défiance endémique de notre pays envers la bourse et les marchés financiers en général a créé au contraire une appétence parfois démesurée pour la pierre.

L’immobilier en France est dans une situation compliquée : en très forte croissance depuis la fin des années 90, beaucoup pensent qu’il suffit d’acheter un appartement pour le revendre 2 fois son prix quelques années plus tard.

Si cette situation était vraie il y a quelques années, force est de constater que le déséquilibre entre les revenus moyens et le coût de l’immobilier rendent la situation actuelle intenable : les arbres ne montent pas jusqu’au ciel, et les données commencent à changer, l’occasion donc de faire le point sur l’investissement immobilier en cette fin 2014.

Les avantages à investir en immobilier en ce moment

Les prix baissent

Difficile de faire des généralités dans un marché comme l’immobilier qui n’est en réalité qu’une addition de micro marchés tous très différents. Cependant la tendance globale est à une baisse modérée des prix dans les zones tendues et plus forte dans les petites et moyennes villes.

Les taux sont historiquement bas

A la baisse des prix, il faut également ajouter la baisse des taux d’emprunt qui ont atteint des niveau historiquement bas en cette fin 2014 (2,4% sur 15ans, 3% sur 25ans !) ce qui augmente le pouvoir d’achat global des acheteurs.

Les loyers n’ont pas (encore) baissé

Si les prix de l’immobilier à l’achat ont baissé, on n’observe pour l’instant pas d’impact notable sur le prix des loyers, ce qui est normal étant donné donné que le marché immobilier bouge beaucoup plus lentement que le marché boursier par exemple (c’est même totalement incomparable…)

Vous voyez ou je veux en venir : les prix d’achat qui baissent, les loyers qui restent stables = un rendement locatif qui est sensé être meilleur.

Réduire ses impôts

L’investissement immobilier reste LE moyen de faire baisser ses impots : que ce soit en faisant du déficit foncier : acheter un bien à rénover, faire des travaux et déduire le montant de ces travaux de ses revenus ou en utilisant les dispositifs de défiscalisation existants comme la loi Pinel (Ex loi Duflot) : voir ici pour comprendre la loi pinel.

Les inconvénients à investir en immobilier en ce moment

La chute n’est probablement pas finie

Oui les prix de l’immobilier ont baissé mais il n’est pas certain que cette baisse soit terminée, loin de là. Les revenus moyens sont toujours totalement déconnectés des prix de l’immobilier et on peut légitimement penser que si les prix ne s’effondrent pas, c’est principalement grâce aux taux historiques.

Personne n’est capable de voir l’avenir évidemment, cependant les prix sont encore supérieurs à ce qu’ils étaient en 2010 par exemple. Chacun fait les paris qu’il veut, personnellement je vois mal comment les prix pourraient à nouveau augmenter.

friggit-2014-immobilier

Evolution des prix de l’immobilier – Travaux de Jacques Friggit

Les rendements locatifs

Les rendements au beau montrer un meilleur potentiel qu’il y a un ou deux ans, ils restent très bas : pas évident de faire mieux que du 3% net à Paris, à peine mieux en province.

Il reste bien sur d’excellentes affaires qui peuvent rapporter beaucoup plus, mais on parle plus d’exceptions que de régle. Quant à l’autofinancement,(le loyer qui couvre le crédit et les différentes charges) on n’en parle même pas.

Le niveau de risque

Evidemment, le propre de l’investissement est de générer de l’incertitude que le rendement vient récompenser : plus on prend de risque et plus le rendement doit être élevé, ce n’est à mon avis pas le cas de l’immobilier. Les rendements on l’a vu, sont très bas en raison des prix d’achat encore beaucoup trop élevés, et pourtant le risque lui est bien plus élevé.

Je considère qu’investir dans l’immobilier aujourd’hui est risqué : nous sommes encore en haut de la courbe des prix, et surtout le cadre fiscal et législatif qui a toujours été instable en France devient très préoccupant.

Le pays traverse une crise économique et les divers gouvernements qui se succèdent tentent toutes sortes de traitements qui font fuir les investisseurs, que ce soit sur le plan fiscal ou sur les dispositifs : la loi duflot modifiée à peine 1an et quelques après sa mise en place…

Impossible d’investir sur le long terme quand les règles du jeu changent en permanence : c’est vrai dans tous les domaines mais ça l’est encore plus dans un domaine aussi régulé, centralisé, « étatisé » que l’immobilier.

5 Commentaires

  1. gaudm

    je confirme ce qui est dit dans votre article sur la baisse des prix de l’immobilier sauf que le marché est maintenu artificiellement à la hausse par la loi Pinel, c’est aberrant de voir que des mesures prises soi disant pour lutter contre le mal-logement finissent par avoir exactement l’effet inverse.
    Et De toutes façons, le plafonnement des loyers avaient déjà pour but de diminuer le nombre de biens en location, et donc de nuire aux plus pauvres.
    Mais c’est sûr qu’avec en plus un seuil minimum, ça en rajoute une couche. On se doute bien que ce ne sont pas les riches qui paient moins que ce seuil.

    Ca va conduire, du coup, à une belle uniformisation sociale. La mixité, on oublie, puisque tous les apparts doivent coûter le même prix.

  2. Toupir

    En même temps, moins il y aura d’investisseurs sur le marché locatif plus le nombre des logements sera faible et donc le prix des loyers ne baissera pas.
    NB : Sur le marché francilien, le plafonnement des loyers risque de provoquer l’afflux des locataires vers les organismes HLM…

  3. Combattre La Crise (Auteur de l'article)

    @Belrix : oui en vide, en meublé tu as une meilleure renta en général mais aussi beaucoup plus de turnover ce qui finit par gréver la renta globale !

  4. Belrix

    Bonjour

    Même si c’est très risqué d’investir en 2014, pour moi il n’y a jamais de « bons » moments pour investir. En plus avec l’inflation, ton argent vaudra moins que dans 5 an : sauf si on traverse 5 ans de déflation, vu comment c’est parti.

    Quand tu parles de rendement locatif de 3%, tu parles de location en vide ? Car en meublé c’est proche de 5, 6% en province.

    A bientôt

  5. Francois

    Merci pour cet article intéressant et ce point de vue, qu’on entend curieusement de plus en plus souvent ces jours-ci.

    Dommage donc pour les 6 à 7 ans perdus pour l’économie française depuis que l’alerte sur la folie des prix de l’immo a été lancée par certains mais que très peu ont reconnu (l’immobilier ça ne peut jamais baisser…).

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