Investissement locatif classique ou saisonnier?

se loger en région parisienne en 2013

Dans une optique de diversification, et ne possédant pour le moment pas d’immobilier dans mon patrimoine, je réfléchis de plus en plus à effectuer un investissement locatif dans l’immo.

Certes, le marché actuel (Janvier 2014) est toujours sacrément surévalué et il est bien plus probable que les prix baissent dans le futur mais si l’on raisonne purement en termes de rendement alors cela peut valoir le coup.

Investissement locatif

Le principe est celui que tout le monde connait : acheter un appartement dans le but de le louer et donc de toucher des revenus réguliers une fois le crédit remboursé.

L’investissement locatif classique ou saisonnier permet de bénéficier de l’effet levier du crédit, à savoir investir avec l’argent de la banque, que le loyer du locataire rembourse : cette méthode prend tout son sens si vous arrivez à atteindre l’autofinancement à savoir que le loyer généré rembourse à la fois le crédit et les charges de l’appartement.

Bref, l’appartement ne vous coûte rien pendant la durée de crédit, et au bout de quelques années, vous disposez d’un bien ayant une valeur certaine et de loyers régulier venant augmenter vos revenus.

Malheureusement, l’autofinancement est très compliqué à atteindre en cette période avec un investissement locatif classique car si les loyers ont augmenté, les prix d’acquisition, des charges et des taxes ont elles encore plus augmenté : en région parisienne il n’est pas rare de voir des biens avec des rentabilités brutes de 3 à 4% !

Investissement locatif saisonnier

C’est la que l’investissement locatif saisonnier peut avoir tout son sens : puisque vous ne pouvez baisser les prix, augmentez donc les revenus générés par l’investissement locatif réalisé : autrement dit, plutôt que de louer un appartement avec un bail de 3ans, louez à la journée!

Avantages de l’investissement locatif saisonnier

Les revenus générés :

Ils sont potentiellement beaucoup plus élevés que pour un investissement locatif classique : un studio loué 700€ / mois à Paris par exemple, se louera dans les 50€ / jour, ce qui fait potentiellement 1500€ / mois (50€ x30) soit plus du double!

Pour trouver des locataires à la journée / semaine, votre cible sera évidemment les touristes ou les professionnels en déplacement qui cherchent un bon plan ou quelque chose de plus authentique qu’un hôtel, certains sites comme GowithOh se feront le plaisir de vous mettre en relation avec votre future clientèle (sur Paris & Nice pour le moment)

Risques d’impayés

Avec des location de durées aussi courtes, vous limitez également le risque d’impayés ou l’impact d’un impayé sur le financement global de votre investissement locatif, alors que si un locataire fixe se transforme en mauvais payeur, c’est un véritable marathon judiciaire qui vous attend.

Un vrai business

C’est très personnel, mais je trouve cela très intéressant d’avoir un produit à mettre en valeur, attirer une clientèle, marketter correctement ses annonces, ses photos, pouvoir offrir des services supplémentaires en option (certains n’hésitent pas à servir de guide par exemple) : il s’agit véritablement d’un petit business à part.

Les inconvénients de l’investissement locatif saisonnier

La régularité des revenus

J’ai dit que les revenus étaient potentiellement bien plus élevés dans les avantages, c’est bien sur à condition que votre appartement soit occupé en permanence ! Vous avez donc intérêt à adopter un placement cohérent en terme de qualité des prestations, de l’emplacement, du prix…

Cependant, gardez à l’esprit que Paris est la ville la plus visitée du monde et que les hôtels y sont chers, il s’agit donc probablement d’un des meilleurs endroits pour tenter l’expérience.

L’emplacement

Il s’agit d’un critère déjà très important pour l’investissement locatif classique, mais avec le saisonnier il l’est encore plus : les touristes ne connaissent pas la ville et cherchent un très bon emplacement, de préférence juste à coté des emplacements les plus visités (Montmartre, la tour Eiffel si vous êtes à Paris)

Idem si votre appartement est au 6ème sans ascenseur : un locataire à l’année fera avec, un touriste sera plus enclin à chercher le confort étant donné qu’il se fait plaisir.

Investissement locatif scellier

Bon, on va pas se mentir, ça va être dur de faire un investissement locatif ici…

Tout cela fait qu’un investissement locatif saisonnier performant se fait forcément avec des biens de qualité donc plus chers.

Le temps

Un investissement locatif saisonnier est beaucoup plus chronophage qu’un investissement locatif classique : vous devez gérer les entrées et les sorties, les réservations, faire le ménage dans l’appartement, changer les draps / vaisselle, répondre aux questions de vos clients/locataires… il s’agit réellement d’une activité à mi-temps et non d’un investissement à la limite du passif comme peut l’être un investissement locatif classique avec un appartement sur un bail longue durée.

Cela vous oblige donc à être à la fois disponible et d’habiter prés de votre appartement mis en location, alors qu’un investissement locatif classique peut se gérer à distance ou à l’aide d’une agence qui fait l’intermédiaire.

Investissement locatif classique ou saisonnier?

Chacun se fera son idée selon ses contraintes et ses objectifs : l’investissement saisonnier permet sans doute un plus gros potentiel de gain et de rentabilité mais au détriment du temps consacré et du risque de vacance locative (louer son appartement 365 jours par an relève du miracle…)

En ce qui me concerne, mon choix n’est pas arrêté : j’ai du mal à investir un domaine que je sais baissier et en même temps, je pense qu’il est nécessaire de diversifier ses sources de revenus et profiter de l’effet levier et des taux historiquement bas du crédit.

Que feriez-vous à ma place?

12 Commentaires

  1. Thomas

    Bonjour,
    Article intéressant, je suis moi-même un adepte de la location saisonnière sur le Val-de-Marne, étant très souvent en déplacement professionnel sur Paris. Je trouve que les prix en location saisonnière restent raisonnables et permettent une plus grande liberté au propriétaire.

  2. Francis Gagnon

    C’est vrai que la location saisonnière c’est chronophage… du coup j’ai opté pour un gestionnaire de location saisonnière (Luckey Homes), que j’ai choisi pour la qualité de leur service. Pour le moment j’en suis très content même si ça ne fait que deux semaines qu’ils gèrent mon deux pièces à Paris.

  3. Marjault

    Bonjour,
    pour répondre à « combattre la crise » et désolé pour le retard.
    On parle d’investissement mais la différence est essentiellement dans le fait de pousser le mobil home jusqu’au bout il ne faut pas espérer le revendre pour gagner de l’argent. Il n’y a pas de taxe foncière ni d’habitation, c’est déjà une différence contrairement à l’immobilier classique.
    Contactez moi si vous le souhaitez via mon site je vous informerai.
    Cordialement

  4. Combattre La Crise (Auteur de l'article)

    @yann : je ne connais pas bien ces investissements dans le mobilehome, quels avantages par rapport à de l’immo classique?

  5. MARJAULT Yann

    Bonjour,
    je suis de très près vos remarques et je suis assez d’accord avec pas mal d’idées. Pour ma part, j’investis dans les mobil homes et je trouve ce placement d’argent très intéressant. D’ailleurs pour répondre à certaines questions, c’est aussi la solution pour ne pas acheter un bien cher et ne pas payer certaines taxes.Je possède un appartement à Limoges mais maintenant je n’investis que dans les mobil home.
    En revanche, il ne faut pas se tromper de camping, c’est pour cela que j’ai crée un site d’aide à l’investissement dans les mobil homes.
    Cordialement

  6. Antoine

    Bonjour à tous ! Dur débat pour savoir quelle option choisir entre la location saisonnière et classique.
    Pour ma part mon choix serait de faire de la location longue durée de petite surface à des étudiants lorsque mon travail ne me permet d’avoir du temps de disponible. Puis je mixe cette solution avec de la location courte durée pendant les vacances scolaire, moment ou le logement est rendu disponible par la personne.
    Bien sûr il s’agit d’un idéal qui est difficile a atteindre en étant pas maître de la durée d’emménagement du locataire.

    Qu’en pensez-vous ?

  7. Damien@Immo-Topics.fr

    Si tu as du temps… et beaucoup de temps… le saisonnier est bien évidemment la meilleure option. Tu parles aussi de « marché baissier », à aujourd’hui on ne parle par de marché haussier, c’est un fait, et nous sommes dans un marché où les baisses sont localisées et non généralisées.

  8. Guillaume

    Bonjour, il y a un point très important que vous avez completement oublié dans votre article, pour faire de la location saisonnière à Paris + petite couronne, ainsi que dans les villes de plus de 200 000 habitants), il faut trouver un local à usage commercial …
    Il est interdit de faire de la location saisonnière dans un logement à usage d’habitation (s’il ne s’agit pas de votre résidence principale) …
    Autant vous dire que les locaux commerciaux à vendre sont presque impossible à trouver à Paris …
    Maintenant on peut toujours louer un logement, mais la facture peut être salée en cas de contrôle …

  9. Laura

    Bonjour, j’ai toujours eu quelques réserves pour l’investissement locatif saisonnier…Parce que même si le potentiel de gain est plus élevé, tu dois aussi acheter un bien beaucoup plus cher (puisqu’il doit être bien placé dans le ville). Et comme tu le dis aussi très bien, il est très difficile d’avoir des locataires toute l’année.Donc l’un dans l’autre, je ne sais pas si c’est vraiment valable par rapport à toutes les contraintes que cela apporte.

  10. Combattrelacrise.fr

    @Emmanuel : oui de plus la fiscalité dans mon cas n’est pas vraiment avantageuse si je perçois directement les loyers, il faudrait plutôt envisager le déficit foncier mais cela oblige à acheter un appartement à rénover et avec de gros travaux.

    @Marc : Ah si je trouve un bien qui s’autofinance en location classique je prends… mais ça ne court pas les rues et même si des excellentes affaires restent possibles, elles sont très compliquées à trouver (surtout à Paris…)

  11. Emmanuel

    Bonjour

    Les 2 ont leur intérêts et tout dépend du lieu. Pour ma part vu que j’ai investi à Lille c’est investissement classique car il y a une grande population d’étudiant et de jeunes cadre. En RP ou sur dans le sud, la location saisonnière a plus de sens.
    la fiscalité est aussi a étudier car elle est plus forte en investissement classique qu’en saisonnier, par contre ce que tu perds d’un côté tu le récupérera sur la fiscalité des plus value.

    Emmanuel

  12. Marc de Mieux Gérer Son Argent

    Salut,

    Effectivement la période est propice au niveau des crédits mais peu au niveau des prix qui risquent de chuter.

    Comme toi j’hésite d’un côté entre attendre que le marché baisse dans l’espoir d’avoir un rendement plus haut, sauf si les taux de crédit s’envolent. Et partir tout de suite avec un rendement suffisant en me disant que « je prend de l’avance ».

    Concernant la location saisonnière, c’est je pense plus risqué que de se dire « j’y vais maintenant ou j’attend ? », tout simplement car comme tu le dis, il faut des biens bien placés dans des endroits touristiques et donc plus cher. Mais en contre partie, tu risque de les loyer plus souvent.

    Pourquoi, ne cherches-tu pas un bien qui pourrait satisfaire à tes envies de rendement et d’autofinancement, puis de regarder ensuite s’il peut s’adapter à la location saisonnière ?
    Après tu tentes l’expérience et si elle n’est pas rentable, tu le loue avec un bail classique de 3 ans ?

    Marc.

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