Investisseurs : Le détail qui tue dans le locatif

Renégocier son crédit immobilier

Quand on s’apprête à faire un investissement locatif, on est souvent porté par l’euphorie de l’investisseur : un bel appartement ou immeuble de rapport bien placé, un autofinancement possible et c’est parti pour la machine à rêves.

Etant confronté au sujet en ce moment même, je pensais donc faire un post sur le statut LMNP (Loueur Meublé non Professionnel) trop peu connu des investisseurs.

LA PETITE RESERVE qui va bien : Nous vivons en France, pays ou les lois fiscales sont pour le moins instables, ce qui est dit là est donc valable en 2018 mais pour combien de temps?

Qu’est ce que le LMNP?

C’est un statut administratif à destination du fisc : eh oui il faut penser aux impots avant même d’investir car selon la façon d’organiser fiscalement les choses, un même investissement pourra passer de « rentable » à « caillou dans la chaussure » voir « accident industriel » !

Le statut LMNP permet d’assimiler l’activité d’investissement locatif à une activité commerciale, et ouvre donc la voie à des droits mais aussi à des devoirs.

Quel intérêt vs une location nue?

Et bien on économise environ 2 mois de loyer en impots, on peut même envisager d’avoir une imposition nulle sur son investissement selon les cas, ce qui est à mon avis une démarche bien plus pérenne dans le temps que l’investissement en déficit foncier qui n’est qu’un avantage temporaire. Vous trouverez des exemples chiffrés dans le lien ci-dessus, je ne vais pas en rajouter une couche :)

En contre partie et comme son nom l’indique, vous devez louer en meublé votre investissement et non en nu, un meublé selon la loi c’est une liste de mobilier clairement définie par la loi qu’il suffit de respecter, ça n’a rien de très onéreux et il est même possible (ça m’est déjà arrivé plein de fois) que des appartements en bail nu disposent d’une bonne partie de ces équipements.

Si vous choisissez le LMNP, sachez qu’il y a deux possibilités et les deux valent mieux que la location nue.

  • Le régime LMNP Micro BIC : Permet de déduire un montant forfaitaire de vos revenus commerciaux (BIC = bénéfices industriels et commerciaux) égal à 50% de vos revenus. Donc si vous louez un appartement 15000€ / an, vous n’êtes imposé que sur 7500€. C’est déjà pas mal, d’autant qu’il est très simple d’un point de vue administratif, c’est un régime simplifié qui conviendra « au plus grand nombre »
  • Le régime LMNP Réel : exit l’abattement de 50% mais là par contre vous pouvez déduire vos frais réels et non une approximation forfaitaire de 50%. Vous vous dites surement que vous n’aurez pas assez de charges pour dépasser les 50% et c’est souvent là l’erreur qu’on commet car en plus des charges « classiques » (assurance du bien, les charges de copro, taxe foncière, intérêts d’emprunt…) vous pouvez procéder à un amortissement du bien.

Et oui car dans une activitié commerciale, votre bien se déprécie avec le temps : les murs, les meubles, les sols. Ex : Si on évalue le prix des murs de votre appartement à 80% du prix total d’un bien qui vous a couté 100k€ par exemple, et que l’amortissement des murs se fait sur 20ans et bien vous pouvez déduire 80k/20k= 4k€ /an de vos revenus ! Idem pour la table basse du salon et le parquet de la chambre, faites l’addition et vous serez bien souvent arrivé à déduire la quasi totalité de vos revenus de cette façon.

Et S’il vous reste 1000€ et bien vous paierez des impots uniquement sur les 1000€ et non les 15k € que vous faites rentrer! Sur 20ans ça fait une ENORME DIFFERENCE.

Quelles contraintes?

Dit comme ça, ça a l’air magique le LMNP en réel, mais cet article ne serait pas complet si je ne vous donnais pas également les mauvais cotés du LMNP au réel, qui bien que ce soit mon modèle de prédilection que j’utilise dès que possible, n’est évidemment pas parfait.

LMNP - Appart meublé

C’est sympa un appart meublé, mais on ne se sent pas forcément chez soi.

Surface / Type d’appartement

Tout d’abord, la contraine de louer en meublé : si vous avez un studio ou un F2 cela va bien, mais les F3 et au dessus sont inlouables en meublé car il s’adressent à des familles avec enfants qui ont leurs meubles, et qui ne sont guères rassurés par un bail court d’un an maximum. De mon expérience, même en F2 on se met à dos quelques locataires potentiels (jeunes couples en général) qui ne veulent pas de vos meubles qui leur donnent l’impression de ne pas être chez eux mais à l’hotel.

La solution passe par deux points :

  • Contentez-vous du minimum listé dans le lien plus haut, le reste est superflu et risque de décourager des locataires sauf cas spécifiques (location à des étudiants étrangers qui seront ravis d’être à l’hotel)
  • Convenez avec le locataire que s’il ne souhaite pas garder vos meubles, il peut les mettre à la cave ou chez papa / maman, voir que vous l’en débarassez s’il le souhaite mais dans tous les cas ça devra figurer sur le bail et l’état des lieux d’entrée dans l’appartement, sinon votre locataire peut vous attaquer pour manquement! Soyez arrangeant mais ne donnez pas le baton pour vous faire battre !

Comptabilité / Paperasse

L’autre inconvénient majeur du LMNP au réel, c’est la paperasse et la rigueur comptable que cela nécessite. Il faut télétransmettre la liasse fiscale (cerfa 2031-2033) au service des impôts des entreprises, et bien sur garder tous vos justificatifs : vous déduisez de vos revenus un aller-retour en train pour vous rendre sur place? Il vous faut garder votre billet pendant 5ans… Donc tout archiver, organiser, classer, documenter.

Sans compter que si vous n’êtes pas à l’aise avec la notion de liasse fiscale (et je vous comprends, vous êtes investisseur, pas comptable) je vous conseille vivement d’opter pour un comptable spécialisé en LMNP qui vous enlévera un poids non négligeable, cela a bien sur un cout entre 250 et 500€ / an selon vos contacts.

LMNP - Cerfa 2031-2033

Tu as une subite envie de t’évanouir? Penses au Micro BIC.

Ou alors si vous êtes vraiment atteint de phobie administrative, vous pouvez toujours opter pour le régim LMNP Micro BIC qui ne nécessite pas toute cette organisation. Mais franchement, Vu les enjeux financiers, ça vaut le coup d’acheter un classeur par bien immobilier et de simplement faire preuve de bon sens.

Initialisation / entretien plus contraignant

Contrairement à quelqu’un qui loue en nu, en LMNP vous louez en meublé donc et bien, vous avez des meubles à acheter et entretenir ! Bien sur, il suffit d’une aprés midi à Ikea pour tout faire, mais encore faut-il être à coté de ses biens et avoir les disponibilités. De même que les meubles se dégradent, les appareils électoménagers tombent en panne, etc. Bon rien de dramatique, pour cela j’ai quelques astuces :

  • Convenir d’un mode de fonctionnement avec le locataire : s’il vous apelle à chaque ampoule qui grille, ça ne va pas le faire. Laissez-lui un stock d’ampoules, fusibles, joints, piles, et tout le nécessaire pour qu’il ne vous apelle pas pour rien. Et s’il y a des imprévus, il s’en charge et vous envoie la facture, en contre partie vous faite une déduction sur son loyer le mois suivant ce qui vous fait à la fois une avance de trésorerie (oui bon quelques euros… mais aussi un peu plus si c’est la cuisinière qui claque) et également moins de loyer à déclarer.
  • Prenez du matériel de qualité mais pas trop : les premiers prix sont une source d’emmerdes intarissable, évitez les. Mais ne tombez pas non plus dans le très haut de gamme souvent pas plus fiable et pourtant beaucoup plus cher.

Difficile à mettre en place car trop peu répandu si on achète avec des locataires en place

Dernier inconvénient du LMNP, et probablement le plus pénible selon moi : quand vous prospectez pour faire des investissements immobiliers, vous visitez souvent des biens qui sont déjà ocupés par des locataires mais évidemment 99% des cas, ils sont en location nue classique (quand je vous dit que ce régime mérite d’être connu) et changer de bail à un locataire en place est très compliqué, surtout quand il passe de baux de 3ans à 1an !

Bref, si vous achetez un immeuble de rapport avec 2 studios, 2 F2 et un F3, vous pouvez passer 4 appartements sur 5 en LMNP et s’ils sont déjà loués c’est à la fois un manque à gagner en termes locatif (le meublé est loué généralement à un prix supérieur au nu) mais également des frais fiscaux beaucoup plus élevés pendant une période donnée. Mais c’est comme tout, ça se calcule et ça se négocie !

1 Commentaire

  1. Camilo

    merci Gene de pense à notre sourire du week-end.

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