Quand LMNP rencontra Censi Bouvard

Renégocier son crédit immobilier

Les diverses lois de défiscalisation immobilières sont rarement compatibles entre elles, tout comme leurs avantages fiscaux. À raison, l’objectif de ces dispositifs étant d’inciter les particuliers à investir, et non à réduire leur impôt à zéro. Toutefois, deux dispositifs entretiennent une accointance toute particulière, prenons le temps d’y regarder plus près…

Il était une fois, deux dispositifs de défiscalisation. L’un offrant des avantages à l’achat et l’autre à la location, ils décidèrent de marquer leur rapprochement pour, désormais, ne plus se quitter. De leur union sont espérés tous un tas de logements disponibles à la location. Les deux héros de cette belle histoire sont le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) et la loi Censi Bouvard.

LMNP

La loi Censi Bouvard offre une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat du logement, pendant 9 ans. Les conditions à respecter pour en profiter sont les suivantes :

  • Le logement doit faire partie d’une résidence de services (soins, tourismes, affaires, étudiante…)
  • Il doit être acheté neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA)
  • Il doit être loué pendant 9 ans
  • L’investissement est plafonné à 300 000 euros par an.

La LMNP prend le relais

Le régime LMNP s’intéresse, lui, à la location. Il permet de choisir son régime fiscal entre micro-BIC et réel. Ce dernier peut être choisi sans condition, mais devient obligatoire si le particulier touche plus de 32 900 euros de revenus locatifs sous le statut LMNP. Dans ce cas, il est possible sous ce régime de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, impôts, charges…) de ses recettes, si l’immeuble est porté à l’actif du bilan.

Le régime micro-BIC ne peut être choisi en LMNP que si le propriétaire ne gagne pas plus de 32 900 euros de revenus locatifs. Dans ce cas, il bénéficie d’un abattement fiscal de 50% sur les loyers (par exemple, un propriétaire percevant 6 000 euros de loyers ne paiera d’impôt que sur 3 000 euros). Le régime réel n’est intéressant que lorsque les charges dépassent 50% des recettes en LMNP.

C’est sans doute dans le premier cas (en réel) que vous ferez la meilleure affaire : entre amortissement des meubles, les intérêts du crédit immobilier et les différentes charges, il est relativement aisé de dépasser les 50% d’abattement offerts par le micro-BIC et rend le LMNP quasi obligatoire pour un investissement locatif pour quiconque ayant un TMI supérieur à 30%.

Seule contrainte : devoir déclarer au réel en LMNP oblige à passer par un expert comptable tant le dispositif est complexe d’un point de vue administratif.

Dernière possibilité, et non des moindres, la loi Censi Bouvard permet de récupérer la TVA, soit 20% du prix. En conclusion, la symbiose des deux dispositifs permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat pendant 9 ans, d’un abattement sur les loyers de 50% en LMNP et de récupérer la TVA, soit 20% du prix. Un mariage de raison.

2 Commentaires

  1. Emy

    C’est intéressant de présenter l’idée sous cet angle. Je ne savais pas que l’on pouvait associer ces deux dispositifs de défiscalisations ! Merci pour le conseil :)

  2. Didier-Fabrice

    Bonjour,

    «En conclusion, la symbiose des deux dispositifs permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat pendant 9 ans, d’un abattement sur les loyers de 50% en LMNP et de récupérer la TVA, soit 20% du prix. Un mariage de raison.»

    Un mariage de raison où très vite l’un des époux va être cocufié par le fisc. En effet pour pouvoir déduire la TVA il faut choisir de s’y soumettre et donc également de collecter (puis reverser à l’Etat) la TVA sur les loyers. Or ce principe est exclusif du micro BIC il faut donc déclarer ses revenus locatifs au réel.
    D’autre part la déduction d’impôt Censi-Bouvard est exclusive des amortissements du logement. Seul le mobilier est amortissable car son prix n’est pas pris en compte pour la déduction de 11 %. Autre petit erreur de l’article l’investissement n’est pas limité à 300 K€ mais c’est le montant maximum sur lequel s’applique la déduction de 11 %. La partie supérieure à 300 K€ est du coup éligible au système de l’amortissement.

    Dans la grande majorité des cas il sera plus judicieux d’opter pour le régime réel avec l’amortissement plutôt que pour la réduction Censi-Bouvard

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