LMNP en 2021 : le guide complet !

MAJ Janvier 2021 :

Plus que jamais en 2021, le statut de LMNP est non seulement toujours d’actualité mais prend encore plus de poids avec l’alourdissement de la fiscalité sur l’immobilier.

Vous avez entendu parler de ce régime de location meublée et souhaitez tout savoir sur le sujet ? Vous êtes au bon endroit !

Dans ce guide qui lui est dédié et adapté à 2021, je vous explique son fonctionnement, ses avantages et inconvénients pour que vous puissiez déterminer s’il est adapté à votre situation.

Suivez donc notre guide complet sur l’investissement locatif en meublé via le LMNP!

LMNP en 2021 : Le guide complet

Quand on s’apprête à faire un investissement locatif, on est souvent porté par l’euphorie de l’investisseur : un bel appartement ou immeuble de rapport bien placé, un autofinancement possible et c’est parti pour la machine à rêves.

Etant confronté au sujet en ce moment même, je pensais donc faire un post sur le statut LMNP qui bien qu’ancien est encore trop peu connu des investisseurs, surtout débutants.

Réserve sur la suite de l’article : Nous vivons en France, pays ou les lois fiscales sont pour le moins instables, ce qui est dit là est donc valable en 2021 mais pour combien de temps?

Qu’est ce que le statut LMNP ?

Commençons par définir le statut LMNP qui est l’acronyme de :

Loueur Meublé Non Professionnel

C’est avant tout un statut administratif à destination du FISC : eh oui il faut penser aux impôts avant même d’investir car selon la façon d’organiser fiscalement les choses, un même investissement pourra passer de « rentable » à « caillou dans la chaussure » voir « accident industriel » !

Le statut LMNP permet d’assimiler l’activité d’investissement locatif à une activité commerciale, et ouvre donc la voie à des droits mais aussi à des devoirs.

L’intérêt du LMNP face à la location nue

Et bien on économise environ 2 mois de loyer en impôts, on peut même envisager d’avoir une imposition nulle sur son investissement selon les cas, ce qui est à mon avis une démarche bien plus pérenne dans le temps que l’investissement en déficit foncier qui n’est qu’un avantage temporaire.

Vous trouverez des exemples chiffrés dans le lien ci-dessus, je ne vais pas en rajouter une couche :)

appartement-loué-LMNP
Un appartement joliment meublé est très attractif et génère peu de vacances locatives

En contre partie et comme son nom l’indique, vous devez louer en meublé votre investissement et non en nu.

Un meublé selon la loi c’est une liste de mobilier clairement définie par la loi qu’il suffit de respecter, ça n’a rien de très onéreux et il est même possible (ça m’est déjà arrivé plein de fois) que des appartements en bail nu disposent d’une bonne partie de ces équipements.

Les différents régimes du LMNP en 2021

Si vous choisissez le LMNP, sachez qu’il y a deux possibilités et les deux valent mieux que la location nue.

Le régime LMNP en Micro BIC

Permet de déduire un montant forfaitaire de vos revenus commerciaux (BIC = bénéfices industriels et commerciaux) égal à 50% de vos revenus.

Donc si vous louez un appartement 15000€ / an, vous n’êtes imposé que sur 7500€.

C’est déjà pas mal, d’autant qu’il est très simple d’un point de vue administratif, c’est un régime simplifié qui conviendra « au plus grand nombre »

Le régime LMNP au Réel

Exit l’abattement de 50% mais là par contre vous pouvez déduire vos frais réels et non une approximation forfaitaire de 50%.

Vous vous dites surement que vous n’aurez pas assez de charges pour dépasser les 50% et c’est souvent là l’erreur qu’on commet car en plus des charges « classiques » (assurance du bien, les charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunt…) vous pouvez procéder à un amortissement du bien.

Et oui car dans une activité commerciale, votre bien se déprécie avec le temps : les murs, les meubles, les sols.

Exemple :

Si on évalue le prix des murs de votre appartement à 80% du prix total d’un bien qui vous a couté 100k€ par exemple, et que l’amortissement des murs se fait sur 20ans et bien vous pouvez déduire 80k/20k= 4k€ /an de vos revenus !

Idem pour la table basse du salon et le parquet de la chambre, faites l’addition et vous serez bien souvent arrivé à déduire la quasi totalité de vos revenus de cette façon.

Et s’il vous reste 1000€ et bien vous paierez des impôts uniquement sur les 1000€ et non les 15k € que vous faites rentrer!

Sur 20ans ça fait une ENORME DIFFERENCE.

Quelles sont les contraintes du LMNP en 2021 ?

Dit comme ça, ça a l’air magique le LMNP en réel, mais cet article ne serait pas complet si je ne vous donnais pas également les mauvais cotés du LMNP au réel, qui bien que ce soit mon modèle de prédilection que j’utilise dès que possible, n’est évidemment pas parfait.

LMNP-2021-appartement-meublé
C’est sympa un appart meublé, mais on ne se sent pas forcément chez soi.

Le LMNP n’est pas adapté aux grandes surfaces

Tout d’abord, la contraine de louer en meublé : si vous avez un studio ou un F2 cela va bien, mais les F3 et au dessus sont inlouables en meublé !

Les grands appartements s’adressent dans 99% des cas à des familles avec enfants qui ont leurs meubles, sont déjà bien installés dans leur vie et qui souhaitent donc garder ou choisir leur meubles car ils ne sont pas au début de leur vie d’adulte.

De plus, ils ne sont guères rassurés par un bail court d’un an maximum de la location meublée en LMNP (ou sans LMNP, ça ne change rien) car elles sont bien souvent à la recherche de stabilité et donc de baux de longue durée et automatiquement renouvelables comme les baux en location nue.

De mon expérience, même en F2 on se met à dos quelques locataires potentiels (jeunes couples en général) qui ne veulent pas de vos meubles qui leur donnent l’impression de ne pas être chez eux.

Comment palier à ce problème ? 2 Solutions

Rassurez-vous, il y a des solutions pour optimiser votre offre en LMNP et vous permettre de viser le public le plus large possible, voici les 2 solutions que je mets en place :

Ne pas trop meubler l’appartement

Contentez-vous du minimum prévu par la loi (liste disponible ici), le reste est non seulement superflu voir contre productif car risque de décourager des locataires voulant s’approprier un minimum les lieux, et on les comprend.

Reste les cas spécifiques comme la location meublée à des étudiants étrangers ou qui débutent dans la vie et qui seront ravis d’avoir tout le nécessaire à disposition sans rien acheter ou déménager.

Offrez de la liberté à vos locataires

Convenez avec le locataire que s’il ne souhaite pas garder vos meubles, il peut les mettre à la cave ou chez papa / maman, voir que vous l’en débarrassez s’il le souhaite !

Dans tous les cas, ça devra figurer sur le bail et l’état des lieux d’entrée dans l’appartement, sinon votre locataire peut vous attaquer pour manquement aux règles de la location meublée!

Soyez arrangeant mais restez dans les clous de la loi et ne donnez pas le bâton pour vous faire battre car un locataire mécontent peut se montrer belliqueux !

L’aspect administratif et comptable du LMNP

L’autre inconvénient majeur du LMNP au réel, c’est la paperasse et la rigueur comptable que cela nécessite.

Il faut télétransmettre la liasse fiscale (cerfa 2031-2033) au service des impôts des entreprises, et bien sur garder tous vos justificatifs !

Vous déduisez de vos revenus un aller-retour en train pour vous rendre sur place?

Il vous faut garder votre billet pendant 5ans… Donc tout archiver, organiser, classer, documenter ce qui peut devenir pénible même si on s’y fait et que la défiscalisation vaut bien quelques sacrifices.

LMNP-Cerfa-2031-2033-location-meublee
Tu as une subite envie de t’évanouir? Penses au Micro BIC.

Sans compter que si vous n’êtes pas à l’aise avec la notion de liasse fiscale (et je vous comprends, vous êtes investisseur, pas comptable) je vous conseille vivement d’opter pour un comptable spécialisé en LMNP qui vous soulagera d’un poids non négligeable !

Cela a bien sur un cout qui viendra ronger votre rentabilité : compter entre 250 et 500€ par an selon les comptables, pas besoin de choisir un cador non plus ça reste basique pour eux.

Enfin, si vous êtes vraiment atteint de phobie administrative, vous pouvez toujours opter pour le régime LMNP Micro BIC qui ne nécessite pas toute cette organisation vu que vous ne déduisez pas vos frais réels mais un forfait de 50%.

Mais franchement, vu les enjeux financiers, ça vaut le coup d’acheter un classeur par bien immobilier et de simplement faire preuve de bon sens et d’organisation : être investisseur demande un minimum d’organisation et de travail !

Gestion des meubles, dégradations etc.

Contrairement à quelqu’un qui loue en nu, en régime LMNP vous louez en meublé donc et bien, vous avez des meubles à acheter et entretenir ! Eh oui, ce n’est pas aussi facile que cela…

Bien sur, muni de la liste fournie plus haut il suffit d’un samedi après midi à Ikea pour tout acheter, mais encore faut-il être à coté de ses biens et avoir les disponibilités familiales nécessaires.

De plus, un meuble surtout si vous l’achetez bon marché et bien ça se dégrade ! Surtout avec des locataires jeunes et insouciants, parfois alcoolisés et prisant les fêtes à 20 dans l’appartement !

Les appareils électroménagers tombent également en panne… en clair, vous fournissez du matériel qui augmente les probabilités d’avoir des dégradations, vols ou simplement de panne.

Rien de dramatique, et en soi cela n’a rien à voir avec le statut LMNP mais avec la location meublée tout court.

Cependant ce n’est pas mon genre dire que ce n’est pas mon problème !

Voici donc quelques astuces pour optimiser votre gestion :

Convenir d’un mode de fonctionnement avec le locataire

S’il vous appelle à chaque ampoule qui grille, ça ne va pas le faire.

Laissez-lui un stock d’ampoules, fusibles, joints, piles, et tout le nécessaire pour qu’il ne vous appelle pas pour rien.

Et s’il y a des imprévus (et il y en aura), il s’en charge et vous envoie la facture !

En contre partie vous faite une déduction sur son loyer le mois suivant ce qui vous fait à la fois une avance de trésorerie (oui bon quelques euros… mais aussi un peu plus si c’est la cuisinière qui claque) et également moins de loyer à déclarer.

Prenez du matériel de qualité sans trop en faire

Les premiers prix sont une source d’emmerdes intarissable, évitez les. Le mieux pour réduire le budget meuble d’une location en LMNP est de tout simplement acheter les meubles d’occasion si vous avez le temps.

Bien sur il faudra aller chercher un canapé à gauche, une table à droite etc mais cela permet d’acheter des produits de qualité moins chers que des produits bas de gamme.

Mais ne tombez pas non plus dans le haut de gamme souvent pas plus fiable et pourtant beaucoup plus cher, l’idée n’est pas d’offrir un maximum de confort mais une prestation qualitative à un prix raisonné.

Mise en place compliquée si vous avez déjà des locataires

Dernier inconvénient du LMNP, et probablement le plus pénible selon moi : quand vous prospectez pour faire des investissements immobiliers, vous visitez souvent des biens qui sont déjà occupés par des locataires.

Mais évidemment 99% des cas, ils sont en location nue classique (quand je vous dit que ce régime mérite d’être connu) et changer de bail à un locataire en place est très compliqué, surtout quand il passe de baux de 3ans à 1an !

Bref, si vous achetez un immeuble de rapport avec 2 studios, 2 F2 et un F3, vous pouvez passer 4 appartements sur 5 en LMNP.

Et s’ils sont déjà loués c’est à la fois un manque à gagner en termes locatif (le meublé est loué généralement à un prix supérieur au nu) mais également des frais fiscaux beaucoup plus élevés pendant une période donnée. Mais c’est comme tout, ça se calcule et ça se négocie !

Conclusion : le LMNP est-il fait pour vous ?

Le statut LMNP est un régime fiscal extremement intéressant pour tous les investisseurs en immobilier qui souhaitent améliorer leur rentabilité (et qui ne le souhaite pas?) et que je pratique depuis de nombreuses années.

Si vous ne deviez retenir que quelques points :

  • Le statut LMNP permet de réduire son imposition de façon conséquente voir l’annuler
  • Il existe 2 versions du LMNP : Micro BIC (forfait -50%) et le LMNP au réel
  • Le régime réel est contraignant sur le plan administratif et comptable mais offre le + d’avantages
  • Louer en meublé est adapté aux petites surfaces

Voilà, ce guide du LMNP en 2021 est terminé, j’espère vous avoir apporté des réponses aux questions que vous vous posiez sur le sujet.

Si ce n’est pas le cas n’hésitez pas à me poser vos questions en commentaire de cet article !

Si vous avez déjà employé le régime LMNP pour vos investissements en locatif meublé je serai également ravi de connaitre votre avis et votre récit d’expérience dans les commentaires !

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5 réponses

  1. CLC dit :

    @Christian : Le statut de LMNP n’a rien à voir avec votre apport qui intéressera plutot les banques pour l’obtention d’un crédit. Une fois que vous êtes propriétaire peu importe le financement, vous pouvez opter pour du LMNP que vous ayez acheté à crédit ou comptant.

  2. Christian dit :

    Bonjour, je n’ai qu’un faible apport financier. Puis-je malgré cela envisager un LMNP?

  3. @Bocquel : Le LMNP n’est pas lié au financement de votre investissement locatif mais à la façon dont vous déclarez les revenus qu’il génère !

    En clair, vous financez votre investissement selon votre stratégie (avec ou sans apport, avec ou sans crédit même) puis une fois le moment venu de trouver des locataires, vous leur faites signer un bail de location meublée et déclarez vos revenus au fisc selon le régime fiscal LMNP choisi : Micro Bic ou au réel (souvent plus avantageux)

    Merci !

  4. bocquel dit :

    Bonjour,
    merci pour ce guide complet 2021
    Est-il possible de commencer en LMNP, sans apport ?

  5. Camilo dit :

    merci Gene de pense à notre sourire du week-end.

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