L’investissement locatif en 2013? 18

L’immobilier est certainement l’un des domaines les plus efficaces pour vous constituer un patrimoine et augmenter significativement vos revenus.

Vous pouvez y investir de plusieurs façons :

  • Achat-Rénovation-Revente (Voir sans rénovation si vous êtes très chanceux)
  • Location saisonnière
  • Achat de parts de SCPI
  • Mais aussi et surtout la voie « classique » : l’investissement locatif

L’investissement locatif : acheter pour louer

Concrètement, l’investissement locatif est un placement comme un autre : vous mettez sur la table une grosse somme d’argent pour vous payer un investissement qui est sensé vous rapporter suffisamment d’argent pour rembourser votre mise de départ puis contribuer à vous enrichir.

Vous achetez donc un appartement 100000€, vous le mettez en location à 500€ par mois et au bout de 17ans vous avez récupéré votre mise de départ et vous générez désormais 500€ de revenus « fonciers » comme dirait le trésor public.

Recommencez cette opération plusieurs fois et vous pouvez désormais vivre de ces revenus et vous arrêter de travailler : vous êtes devenu rentier grâce à l’investissement locatif.

Voilà pour le coté bisounours des choses.

Comment réussir un investissement locatif?

Dans la vraie vie avec de vrais gens dedans, évidemment tout ne se passe pas comme ça et si l’on ne s’y prend pas correctement, on peut y perdre ses économies ou sa santé.

Pour réussir son investissement locatif, il faut veiller à certains aspects qui garantiront la viabilité de celui-ci :

Le rendement locatif :

Il s’agit d’un indicateur vous permettant de définir la viabilité de l’opération que vous souhaitez faire : l’appartement à 100000€ est-il une bonne affaire? Une formule simple permet d’y répondre :

Rendement locatif brut = Loyer annuel / Prix d’acquisition

Attention : le prix d’acquisition comprend non seulement le prix d’achat, mais aussi les frais de notaire ou de travaux à réaliser. Si votre appartement coûte 100000€, vous devrez donc compter 108000€ au minimum en incluant les frais de notaire, et ce sans aucune rénovation, ni frais de rafraîchissement / travaux.

Dans notre cas, cela donne : (500€ x 12) /108000 = 5,5%

Autant vous le dire tout de suite, même s’il est de nos jours pas évident de trouver simplement un livret ou un placement offrant 5,5% de rendement (le livret A est à 1,75%…) cet appartement n’est pas intéressant.

Pour connaitre le potentiel en location de votre futur investissement locatif, faites une recherche sur les sites immobilier spécialisés comme seloger.com ou pap.fr d’un appartement similaire dans le même quartier, ou mieux appelez deux ou trois agences immobilières et dites leur que vous cherchez à louer un appartement de ce type, vous aurez une idée du marché local.

Le rendement NET, le trouble fête

Ce rendement est basé sur une vacance locative nulle (votre appartement serait donc loué 365j/an tous les ans, chose strictement impossible) et ne comprend pas toutes les charges inhérentes à un investissement locatif : frais d’agence pour la location, les frais d’entretien, les frais de copropriété, la taxe foncière, votre impôt sur le revenu qui va grimper car vous déclarerez des revenus supérieurs…

Aussi, pour juger de la pertinence de son investissement locatif, il faut prendre en compte l’intégralité de ces critères afin d’avoir une vision réaliste des choses : chacun fait un peu « à sa sauce » pour évaluer un rendement net sans les données précises concernant les frais à engager. Bref, précis & lent VS immédiat et approximatif.

Personnellement pour juger rapidement de l’intérêt d’un investissement, je retire 2 mois de loyer sur une année : la taxe foncière correspond à environ un mois de loyer et sera à votre charge et non à celle du locataire (qui lui paye la taxe d’habitation… que vous paierez aussi si votre appartement n’est occupé par personne au 1er Janvier de l’année) et je considère que les différents frais de copropriété, de vacance locative si l’appartement est bien placé et l’impact sur l’IR valent pour un mois de loyer également.

Evidemment, ceci est une façon très rapide et approximative de calculer le rendement net, il faudra mettre à jour votre équation avec les véritables données de l’appartement visé, mais cette méthode a l’avantage de pouvoir vous donner en un coup d’oeil le rendement approximatif que vous pouvez attendre de tel ou tel appartement. Bref, vous ne passerez de temps à faire ces calculs que si ça vaut le coup !

Rendement NET : (500×10)/108000 = 4,6%

Chacun fait ce qu’il veut, mais personnellement, je considère que ça ne vaut absolument pas le coup comparé à un placement type assurance-vie qui me demande 10min de travail tous les mois et qui me rapporte plus.

Investir à crédit, et pas n’importe comment

Pourquoi bloquer votre argent pendant 17 ans si vous pouvez bloquer celui de la banque?

Même si vous avez la somme nécessaire à un investissement de ce type, investissez à crédit avec l’argent de la banque plutôt qu’avec le votre : moins vous mettez d’argent dans l’investissement, plus vous serez gagnant.

Un apport? non. Les frais de notaires? non plus, les banques conaissent ce type d’investissement et acceptent si le dossier est bien bouclé des financements à 110% (100% du prix du bien + les frais de notaires et quelques frais de rénovation)

Votre argent lui, reste au chaud sur votre support d’épargne et rapporte tranquillement 4 ou 5% annuels EN MÊME TEMPS que vous utilisez l’argent de la banque pour payer votre investissement. Vous gagnez donc des deux cotés.

Condition SINE QUA NON : Vous devez veiller à ce que le montant du crédit soit couvert par le montant des loyers que vous générez : vous ne gagnez pas (ou peu d’argent) pendant l’investissement, mais une fois le bien payé, vous vous retrouvez avec un appartement que vous n’avez pas payé, c’est le locataire qui l’a payé pour vous.

Magique? Oui ça l’est, mais pour que ça marche vous devez absolument avoir des mensualités les plus basses possibles (et donc allonger la durée du crédit) et que celles-ci soient entièrement couvertes par le montant du loyer que vous touchez. Si vous pouvez générer un cash flow positif c’est encore mieux car il y a toujours des frais supplémentaires (différentes charges, travaux…)

De plus, en investissant à crédit, vous allez pouvoir déduire les intérêts de ce crédit de votre impôt sur le revenu, vous allez donc payer moins d’impôt que si vous achetez « cash ».

Malheureusement, cette opération à l’équilibre est de plus en plus difficile à atteindre avec la flambée des prix de l’immobilier…

Le prix d’achat :

C’est ici que beaucoup de choses se jouent, une bonne affaire, que ce soit dans l’immobilier ou ailleurs, se fait toujours à l’achat.

Si vous achetez à bon prix, vous paierez non seulement moins de frais de notaire, mais votre rendement sera meilleur, tout comme la durée de l’investissement (le point d’équilibre entre dépenses et gains sera atteint plus rapidement) et vous allez également pouvoir plus facilement financer votre achat à crédit et trouver une position d’équilibre entre mensualités du prêt et montant du loyer.

C’est facile de dire qu’il faut acheter le moins cher possible, je mets cependant cet argument en 1er car c’est aujourd’hui, selon moi, le principal frein à l’investissement locatif dans la mesure ou les prix de l’immobilier sont selon beaucoup (dont je fais partie) à un plus haut historique et totalement décorélé de la réalité économique.

Le graphique ci-dessous montre le rapport entre les prix d’achat, de location rapportés aux revenus moyens des Français.

investissement locatif

Source : www.immobilier-danger.com à partir de données de l’INSEE

Bref, selon moi ce n’est pas le moment de faire un investissement locatif principalement pour cette raison, qui vaut aussi pour l’achat de sa résidence principale.

Autre indication : Selon le journal The Economist, la France serait le 4ème pays où les prix sont les plus surévalués par rapport aux loyers derrière Singapour, Hong Kong et le Canada, ce qui en fait le 4éme pays dans le monde ou l’investissement locatif est le moins intéressant ! (Source)

L’emplacement :

Encore un argument qui peut paraître évident mais il conditionne tellement la formule visant à déterminer le rendement locatif qu’il en devient primordial : plus l’investissement est bien placé, plus la demande en location sera fort et moins vous aurez de vacances locatives.

Plus la demande est forte, et plus vous serez en position de force pour choisir le locataire le plus solvable et diminuer ainsi les risques d’impayés : il n’y a qu’a voir le nombre de dossiers déposés pour un appartement à Paris pour comprendre pourquoi il y a parfois tant d’abus dans les éléments requis par des propriétaires dans l’excès.

Enfin, plus l’emplacement sera bien placé et plus vous pourrez louer cher et donc encore améliorer le rendement de votre investissement.

Attention cependant à ne pas louer trop cher, l’idéal est d’être légèrement en dessous du prix du marché car cela poussera le locataire à rester plus longtemps : il fait une bonne affaire et vous aussi car la vacance locative coûte très cher.

Investissement locatif

Là, je ne vous cache pas que ça va être compliqué de louer. (Cas réel en chine d’un propriétaire ne voulant pas quitter sa maison pour permettre la construction d’une autoroute)

Concernant l’emplacement, il est important également de bien connaitre l’endroit ou vous allez investir : vous en connaîtrez l’historique, la réputation du quartier, et pourrez ainsi mieux juger de son attractivité. Egalement, investir à plusieurs centaines de Km de chez vous n’est pas une bonne idée : pour faire de bonnes affaires, il faut être réactif, visiter un nombre important d’appartements et être disponible que ce soit sur le plan administratif ou pour le futur locataire en cas de pépin.

Le bon type d’appartement

Autre élément conditionnant fortement la vacance locative : un studio aura forcément plus de turn-over qu’un F3 car vous vous adresserez à une cible jeune et encore instable (célibataire, étudiant, ou jeune actif qui cherchera plus grand dés qu’il le pourra) alors qu’un F3 s’adressera plutôt à une petite famille qui ne déménagera pas tous les ans.

Le fait de louer en meublé peut également favoriser un turn over important étant donné qu’il s’agit principalement de personnes cherchant un lieu de vie temporaire (étudiants étrangers par ex) et sans tracasseries liées à l’ameublement et au déménagement, des personnes cherchant à se sentir chez elles préféreront une location vide.

Bon alors, l’investissement locatif c’est pour moi ou pas?

Tout dépend de l’endroit ou vous vivez : si vous êtes à Paris ou en région Parisienne, oubliez l’investissement locatif : il reste surement des affaires mais globalement le marché à l’achat est à un plus haut historique et vraisemblablement en haut de la bulle.

Même si vous achetez à 10% en dessous du prix du marché, vous risquez d’acheter un bien dont le prix à de grandes probabilités de baisser fortement dans les années à venir, même si évidemment personne ne peut affirmer cela avec certitude, je ne suis pas madame Soleil, cet avis n’engage que moi !

Si vous êtes en province, certaines régions semblent offrir encore de bons rendements et peuvent constituer de bonnes affaires à condition de prendre en compte les bons critères et de ne pas écouter les promoteurs / agents immobiliers qui auront toujours une « super affaire » à vous proposer.

Investissement locatif scellier

Bon, c’est vrai qu’il n’y a personne… mais dans 2 mois c’est « The Place to be » ici !

Un exemple : beaucoup de personnes ont fait un investissement locatif de type « Scellier » qui promettait une rentabilité importante de l’investissement locatif en diminuant ses impôts (tout ça étant commandité par l’état lui-même, pour relancer le marché de la construction)

C’est un très bon exemple de ce qu’il ne faut PAS faire : ces biens étaient bien souvent vendus plus chers que le marché (mais qu’importe? tant que c’est rentable et que c’est le locataire qui paye!) et surtout dans des endroits ou il n’y a aucune demande en location, ces constructions étant souvent faites… là ou il y a la place de les faire, c’est à dire là ou personne n’a jugé intéressant d’y aller auparavant.

Résultat, les appartement restent vides, ne génèrent aucun revenu, pendant que les charges inhérentes à l’investissement locatif elles sont bien là : crédit, charges de copropriété, taxes…

Beaucoup ont revendu à perte pour limiter la casse, d’autres continuent d’assumer les charges en attendant que ça marche… Il y en a également surement pour qui j’imagine, cet investissement locatif en mode scellier a du fonctionner, mais au final, achetés chers et sans demande locative derrière, ces investissements sont l’anti-thèse de ce que je conseille de faire.

18 commentaires sur “L’investissement locatif en 2013?

  1. Répondre Marc mar 13, 2013 23 h 10 min

    Salut,

    Merci pour cette article complet.

    Je pense aussi et pour différentes raisons qu’il va y avoir une correction des prix de l’immobilier même si rien n’est encore écrit.

    Tu parles de location saisonnière et de SCPI en introduction, qu’en penses -tu ?

    À bientôt,
    Marc.

  2. Répondre InvestMan mar 14, 2013 3 h 11 min

    Je partage l’avis de Marc, cet article est vraiment complet. Selon toi, est-ce que dans certains cas, il serait plus intéressant d’investir dans une SCPI que dans le classique investissement locatif ?

  3. Répondre Combattrelacrise.fr mar 14, 2013 10 h 54 min

    @Marc : L’investissement saisonnier peut-être une opportunité très intéressante, mais il s’agit pour moi d’une activité plus proche de l’entreprneunariat que de l’investissement locatif : il faut s’y consacrer à plein temps car il y a énormément d’entrées-sorties, il faut s’occuper du ménage, de changer les draps, les serviettes, remettre à chaque fois les clés et les récupérer, en plus du marketing à mettre en place pour avoir des clients (c’est autre chose que de passer une annonce sur seloger!) mais si vous êtes dans une région touristique (Paris typiquement mais pas que) et que vous avez le temps ça peut-être très intéressant avec des rendements bien supérieurs!

    @Investman : les scpi demeurent interessantes mais présentent pour moi un défaut majeur : de toutes les simulations que j’ai effectué (PFO2 notamment) impossible d’autofinancer l’achat de biens à crédit…

  4. Répondre David d'Immobilier-danger.com mar 14, 2013 17 h 14 min

    Merci pour la citation. Cet article résume très bien la situation et mets en garde contre différents éléments bien souvent masqués par ceux qui veulent vous pousser à investir coûte que coûte (rentabilité nette après impôts et non brute, risque de perte de capital, etc.).

    Pour moi en 2013 il est impératif que la rentabilité du bien soit très élevée pour compenser le risque important de moins-value à la revente. Je m’explique ici : http://www.immobilier-danger.com/Acheter-pour-louer-en-2013-la-586.html. Or aujourd’hui il est très difficile de dénicher ce type de bien. Comme l’immobilier est un investissement sur le très long terme, il ne sert à rien de se précipiter. Le cours des choses fait que les opportunités surgiront plus facilement quand cette bulle immobilière aura suffisamment dégonflé.

  5. Répondre Combattrelacrise.fr mar 14, 2013 19 h 13 min

    Merci David,

    Je suis totalement d’accord avec votre analyse, le tout maintenant est de savoir :

    1- Quand est-ce que la bulle se dégonflera? (il semble que ça commence mais c’est encore léger)
    2- Aura t-on un dégonflement faible & lent ou une correction brutale et rapide?

  6. Répondre lilou mar 15, 2013 0 h 00 min

    L’investissement locatif était un domaine sur lequel j’avais l’intention de me pencher. Je n’imaginais pas qu’il y avait autant de choses à penser mais également autant de choix.
    Je pense qu’avant de me lancer je vais devoir approfondir le sujet.
    Mais merci pour cet article qui me donne une bonne idée de ce qui m’attend :)

  7. Répondre Combattrelacrise.fr mar 15, 2013 22 h 22 min

    Merci lilou! Effectivement un investissement locatif demande d’étudier pas mal de points si on ne veut pas faire de fausses bonnes affaires. N’hésitez pas si je peux vous aider dans votre projet !

  8. Répondre Viager mar 28, 2013 6 h 21 min

    Merci pour cet article qui contient un peu de tout sur l’investissement locatif.
    En effet, en cette période de crise, il faut savoir mettre tout de son côté afin d’assurer la réussite de son projet.

  9. Répondre Richard août 20, 2013 17 h 50 min

    Je suis Britannique, mais installee en France depuis 2003. Pour moi l’achat d’une propriété en Angleterre offre un meilleur rendement que en France. Avec un achat prudent, je peux atteindre entre 9% à 10,5% inclusive de la gestion complète par une agence locale. Les coûts d’achat ont tendance soit pas plus de €1,000 (frais de vente sont de 1,0 – 1,5% du prix de vente).

    Vous payez l’impôt sur ​​ce point dans le Royaume-Uni, cependant, le taux est beaucoup moins élevé qu’en France. Si je comprends bien il vous suffit de le déclarer en France si vous devez faire une déclaration ISF (http://www.impots.gouv.fr/portal/deploiement/p1/fichedescriptive_5835/fichedescriptive_5835.pdf#page=2&zoom=110.00000000000001,0,267)

    Intéressant peut-être!

    Richard

  10. Répondre Combattrelacrise.fr août 21, 2013 16 h 29 min

    @Richard : intéressant de voir ce qu’il se passe en dehors des frontières françaises! Les prix à Londres étant encore plus élevés que Paris et tout aussi éloignés des revenus de la classe moyenne, j’imagine que ce n’est pas là que vous trouvez ce type de rendement ?

  11. Répondre Richard août 22, 2013 12 h 20 min

    @Combattrelacrise.fr
    Non – pas de tout a Londres! En fait nous avons 4 propriétés, et nous sommes en cours d’acheter 2 de plus. De les 6, 4 sont au nord ouest (Manchester / Liverpool), 1 a Peterborough (est) et la dernier prés de Reading (40 minutes ouest de Londres). Pour la plus part ils sont pas chère – par exemple une de les deux que nous somme en cours d’acheter était 52,500 euros, mais ça va donner 496 euros par mois / 5,952 par an. Elle a louer a partir de Septembre et après les frais d’agence pour la gestion, le rendement sera 10.11%.

    Celui prés de Reading contribue que c. 5% et nous avons décide de la vendre est puis, ré-investi dans le nord le la pays.

    En Angleterre un rendement moyen est 5% – 6%. Comment ça compare avec la France?

  12. Répondre Combattrelacrise.fr août 25, 2013 10 h 53 min

    @ Richard : Je me disais bien pour Londres! Je pense qu’en France les rendements moyens bruts sont autour de 5% aussi mais en région Parisienne c’est catastrophique, les prix sont extrêmement hauts et les loyers bien qu’eux aussi très élevés par rapport au pouvoir d’achat sont insuffisants pour assurer des rendements dignes de ce nom.

    Les exemples que vous donnez pour Manchester / Liverpool / Reading sont des indicateurs moyens ou avez-vous fait de très bonnes affaires vs le marché? J’imagine qu’en France aussi on peut trouver ce genre d’opportunités mais cela tient plus du miracle que de la moyenne!

  13. Répondre Richard août 28, 2013 10 h 28 min

    @Combattrelacrise.fr:
    Reading à 5% est dans la moyenne. A Manchester / Liverpool, il est relativement facile à réaliser 7/8% et avec un peu de travail, 9/10% est possible.

    Probablement comme en France, le défi est de trouver une zone où il est raisonnable de vivre dans (pas trop mal), le prix d’immobilier n’est pas trop élevé et les loyers sont bonnes. Moi, je prefer les maisons que les appartments.

    Quelque chose que je trouve utile en Angleterre (et qui peuvent être disponibles ici en France mais que je n’ai pas trouvé encore), c’est qu’il est possible en ligne:

    * voir les chiffres de la criminalité pour chaque code postal
    * je peux voir combien d’autres propriétés dans la même route ont vendu et a quelle prix
    * il est aussi possible de voir combien de fois une maison a vendu et à quel prix depuis 1995.

    Ces choses m’aident à prendre une décision. Sais-tu si des ressources similaires sont disponible en ligne en France?

  14. Répondre Combattrelacrise.fr août 29, 2013 14 h 30 min

    @Richard :

    Pas à ma connaissance, le seul outil que je connaisse s’appelle « petits cailloux » qui permet notamment de voir depuis combien de temps une annonce est en ligne, les différentes variations du prix et donc donner une idée du pouvoir de négociation.

    Il est peu probable dans un pays comme la France que ces informations soient publiques, à part le taux de criminalité que vous pouvez consulter ici : http://www.lefigaro.fr/assets/pdf/taux-violence.pdf

  15. Répondre BRUNO août 31, 2013 13 h 51 min

    bonjour RICHARD
    je suis propriétaire de 5 appartements en france et je viens de vendre un terrain en région parisienne.
    je recherche des opportunités d’invetissement dans l’immobilier locatif au dela de nos frontières.
    l’article « L’investissement locatif en 2013″ donne une image parfaite de notre marcher actuel, autant dire qu’il faut être devin pour espérer faire un bon investissement sans risque.
    je rajouterai que la solvabilité d’un locataire devient une difficulté supplementaire avec la crise et qu’il est nécessaire d’avoir une bonne trésorerie pour faire face à ce type de situation quand on est propriétaire de plusieurs appartements, même avec une assurance loyer impayé il faut prévoir 3 à 4 mois de loyers avant les rembousements de l’assurance selon les contrats.
    je ne connais pas l’angleterre, avez vous des conseils ou des agences à recommander ?
    merci

  16. Répondre Richard sept 1, 2013 12 h 21 min

    @Combattrelacrise.fr – merci pour le lien a http://www.lefigaro.fr/assets/pdf/taux-violence.pdf…interessant.

    @Bruno
    Conseils …. c’est dur que cela dépend de vos préférences, si vous êtes à la recherche de rendement ou de croissance du capital, et comment vous vous sentez au sujet du risque.

    Donc – pour un rendement généralement le nord est mieux, pour la croissance du capital que vous devez acheter dans le sud. Si vous achetez bien dans le nord et obtenez un rendement de 9% + puis après 10/15/20 ans, le rendement total (rendement + croissance du capital) est presque le même. Maisons dans le nord sont souvent pas aussi joli que le sud. Il y a beaucoup de vieilles maisons Victorienne (2 chambres, pas de jardin mais une petite cour). Ceux-ci peuvent offrir un excellent rendement ….. si vous êtes prêt à acheter quelque chose qui peut ne pas plaire à vous (au début, nous n’étions pas en mesure de …. maintenant ca va!).

    Tennants qui sont au chômage offrent une bonne occasion que vous pouvez avoir leur loyer versée directement par l’Etat. Certaines personnes n’aiment pas tennants chômeurs même si, comme ils s’inquiètent, ils risquent d’endommager la propriété. Personnellement, nous préférons avoir une famille comme locataires.

    L’agence vous travaillez avec est cruciale. Ils trouveront les tennants, exécutez les différents contrôles et gérer le bien pour vous. Malheureusement, dans notre expérience, vous ne trouverez savoir si l’agence est bon quand les choses vont mal …

    Vous devriez payer l’impôt sur ​​les revenus locatifs au Royaume-Uni à un taux de 20% jusqu’à £ 32,000 à profit.

    J’espère que cela vous aide. N’hésitez pas à poser plus de questions et je vais faire de mon mieux.

  17. Répondre BRUNO sept 2, 2013 10 h 30 min

    bonjour RICHARD

    merci pour ces précieux conseils
    je n’hésiterai pas à revenir vers vous après avoir étudié ce projet
    si vous avez d’autres infos je suis prenneur
    à très bientôt

  18. Répondre mikael déc 19, 2013 9 h 19 min

    Merci pour les infos même si je ne suis pas d’accord sur tout.
    Il est toujours bon de s’informer.

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