Investir dans une résidence senior en 2021 ? Attention Danger !

Investir dans une résidence senior est un type d’investissement particulier qui avait déjà son intérêt en période normale, mais devient encore plus intéressant en période de crise économique comme actuellement en 2021.

Pourquoi ?

Car bien qu’il s’agisse d’un investissement immobilier, investir dans une résidence senior permet de combiner les avantages de l’investissement immobilier classique avec des avantages particuliers.

Cependant, cette solution d’investissement n’est pas sans danger : investir dans une résidence senior présente des particularités qu’il vous faut maitriser afin de cerner les contours de cet investissement très particulier.

Résidence Sénior : définition

Tout d’abord, il est important de définir ce qu’est une résidence senior car il y a souvent des confusions avec d’autres types de structures.

Comme un investissement immobilier classique, une résidence senior c’est un ensemble immobilier (maison, appartement…) privé dans lequel des investisseurs achètent des appartements qu’ils mettent ensuite en location.

La différence est que ces appartements sont destinés exclusivement à à une certaine tranche d’âge (60 ans et +) qui recherchent un bien en location à la fois totalement indépendant comme dans un immeuble classique mais offrant quelques services spécifiques.

Il ne s’agit pas de structures médicalisées comme un EHPAD ou autre maison de retraite mais de vrais appartements indépendants dans lesquels vous pouvez vivre sans aide particulière, mais qui permet si le besoin se faisait ressentir d’avoir de l’aide en cas de perte d’autonomie.

Une résidence senior peut également offrir des services collectifs comme un restaurant, une bibliothèque, une salle de détente, un jardin, une salle de sport, une laverie… bref des lieux à la fois utiles et d’échange qui facilitent la vie des locataires.

Bref, une résidence senior c’est un lieu ou les personnes âgées sont à la fois libres et indépendantes, tout en ayant des rapports sociaux et de l’aide en cas de besoin.

Investir dans une résidence senior : quel rendement ?

Le rendement reste la motivation principale de tout investissement et investir dans une résidence senior ne déroge pas à cette règle.

En l’occurrence, les gestionnaires de résidences senior communiquent sur des rendements allant de 4 à 4,5% en moyenne, cela dépend bien sur de chaque projet mais mais cela permet de connaître les tendances du marché.

S’il est possible d’avoir des rendements supérieurs avec un investissement immobilier classique, ce sera au prix de recherches longues de la perle rare, bien souvent de travaux de rénovation et de semaines voir mois pénibles de travail et de suivi de chantier.

Il est aussi possible d’aller chercher du rendement locatif dans des villes ou le prix de l’immobilier est bas pour des raisons sociologiques : régions sans dynamisme touristique ou professionnel, météo difficile… mais cela veut augmente le risque de loyers impayés.

Autant de sacrifices que vous n’aurez pas à faire en investissant dans une résidence senior car celles-ci sont au contraire souvent bien placées dans les cœurs de ville afin que tous les commerces soient accessibles facilement ce qui assure une demande constante.

Dans un contexte de crise économique ou les marchés boursiers sont secoués et ou les rendements des fonds en euro des assurances-vie tendent vers 0 à moyen terme en raison de la baisse des taux des obligations d’état, 4% de rendement est un rendement tout à fait intéressant.

Investir dans une résidence senior : la gestion locative

Un autre avantage lié à l’investissement en résidence senior en 2021 est que l’immeuble est totalement sous gestion d’une entreprise qui s’occupe à la fois de faire fonctionner, nettoyer, réparer et tout le nécessaire dans l’immeuble mais également de la commercialisation.

A aucun moment vous n’avez à chercher de locataire ou vous soucier si vous faites le bon choix, choisir son remplaçant, passer des annonces ou encore assurer les visites.

Le gestionnaire de la résidence senior s’occupe de tout et vous permet donc d’avoir une tranquillité sans égal dans la gestion de de votre investissement immobilier dont vous êtes pourtant pleinement propriétaire.

Etant donné que c’est d’ailleurs ce gestionnaire qui s’occupe de trouver des locataires, il garantit bien souvent le paiement du loyer à l’investisseur quelque soit l’issue avec le locataire ou s’il y a un changement de celui-ci.

Or on le sait, les vacances locatives sont le plus gros danger dans le cadre de l’investissement locatif classique : un mois de creux entre deux locataire et votre rendement s’écroule tout en générant stress et perte de temps.

Investir dans une résidence senior offre un bon rendement mais aussi zéro tracas en termes de gestion locative ce qui est idéal pour l’investisseur qui n’a ni le temps ni l’envie d’y consacrer du temps.

Résidence Sénior & Crédit d’impôts

Enfin, toujours au chapitre des avantages dont dispose l’investisseur qui souhaite investir dans une résidence senior en 2021 : la fiscalité.

Tout d’abord et contre un engagement de garder votre investissement pendant 20 ans, vous pouvez récupérer la TVA sur l’achat de votre bien soit 20% du prix accordés en crédit d’impôts !

Ensuite, et vu qu’il s’agit de la commercialisation d’un service auprès des personnes agées, votre bien est éligible au statut du LMNP (cliquez sur le lien pour en savoir plus) qui vous ouvre la porte à l’amortissement de votre bien.

En somme il s’agit de déduire des revenus locatifs annuels, une partie du prix de votre appartement, ce qui réduit drastiquement le montant de l’imposition sur les loyers touchés contrairement à un investissement immobilier classique par exemple.

Selon les cas, il est même possible de générer un déficit et vous permettre de défiscaliser une partie de vos revenus globaux et donc de baisser vos impôts liés à vos autres revenus (salaires, retraites…)

Résidence Sénior : dangers et limitations

Tous les investissements ont leurs avantages et inconvénients, et investir dans une résidence senior n’est pas non plus sans inconvénients ni dangers pour l’investisseur.

Les deux principaux dangers, risques ou inconvénients d’investir dans une résidence senior sont à mon sens les deux aspects suivants :

Habiter ou louer librement une résidence senior

Etant donné que la résidence senior est réservée… aux seniors, et que c’est le gestionnaire qui s’occupe de tout.

Vous n’aurez pas la possibilité d’habiter par exemple votre bien ou de le mettre à disposition d’un proche ou un membre de la famille, ce qui est sincèrement handicapant et compliqué à avaler étant donné que le bien vous appartient.

Le bien vous appartient mais vous ne pouvez pas en faire exactement ce que vous voulez, il est uniquement à destination d’un usage spécifique ce qui réduit sa polyvalence et vos possibilités.

Quand vous achetez un appartement lambda, même si vous le faites avec un projet en tête, il est toujours bien d’avoir des solutions de repli si le PLAN A ne fonctionne pas.

En cela, Investir en residence senior présente un danger pour l’investisseur car il n’a pas de plan B.

Revendre un appartement en résidence senior

Investir dans une résidence senior est un type d’investissement moins répandu que l’investissement immobilier classique et constitue presque un produit de niche.

Il est donc moins simple de trouver un acquéreur si vous souhaitez revendre votre investissement, ce qui veut concrètement dire que vous vendrez probablement moins cher qu’espéré et que cela prendra plus de temps que pour un investissement locatif classique.

C’est bien sur possible et bien souvent le gestionnaire ou des professionnels spécialisés peuvent vous accompagner mais cela reste moins simple ce qui en fait avant tout un investissement sur le long terme.

Il s’agira de plus dans la plupart des cas d’investisseurs qui connaissent bien le marché, son potentiel et regardent avant tout la rentabilité de l’investissement…qui est lui même directement lié à votre prix de vente !

Un appartement traditionnel pourra bien sur être intéressant pour un investisseur, mais la plupart des transactions concernent avant tout les particuliers qui souhaitent se loger.

Un particulier va regarder des aspects différents, de bien être, d’esthétique et va avoir une vision long terme qui est en général plus intéressante pour un vendeur… en général je dis bien, il y a toujours des exceptions !

Conclusion : Faut-il faire du locatif en résidence sénior ?

Vous l’aurez compris, aucun investissement n’est magique et investir dans une résidence senior ne déroge pas à cette règle.

Cependant, si vous faites bien attention aux dangers de l’investissement en résidence senior, vous aurez la possibilité d’effectuer un placement long terme potentiellement rentable et parfaitement justifié dans le cadre d’une stratégie de diversification.

Pensez-vous investir dans une résidence senior ? L’avez-vous déjà fait avec succès ou au contraire avec des déconvenues ?

N’hésitez pas à partager votre expérience et poser vos questions dans les commentaires !